Im Koalitionsvertrag 2018 hatten es sich Union und SPD zum Ziel gesetzt, in ganz Deutschland gleichwertige Lebensverhältnisse im urbanen und ländlichen Raum zu schaffen. Angesichts des immer größer werdenden Problems der Wohnraumknappheit und steigender Mieten hatte man sich darauf geeinigt, entsprechende Änderungen im Mietrecht vorzunehmen, um die gesteckten Ziele zu erreichen.

Die gewünschte Umsetzung soll nun das „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache“ – kurz: Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) – bringen.

Die neuen Regelungen gelten nun seit dem 01. Januar 2019 und enthalten vor allem  folgende wichtigen Neuerungen:

Modernisierungskosten nur noch in Höhe von 8 Prozent umlegbar; Einführung Kappungsgrenze

Bislang konnten Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung im Rahmen einer Modernisierung aufgewendeten Kosten erhöhen. Nach der neuen Rechtslage ist eine Modernisierungsumlage nur noch in Höhe von 8 Prozent möglich.

Zudem ist die Umlage von Modernisierungskosten nun durch eine Kappungsgrenze in Höhe von 3 Euro pro Quadratmeter für 6 Jahre beschränkt. Beträgt die Miete weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, dann ist eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung innerhalb von 6 Jahren nur in Höhe von bis zu 2 Euro möglich.

Einfachere Berechnung der Modernisierungsumlage

Soweit die Kosten einer Modernisierung nicht mehr als 10.000 Euro betragen, kann der Vermieter die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren abrechnen. Vermieterseitig dürfen von den Modernisierungskosten pauschal 30 Prozent für Erhaltungsmaßnahmen abgezogen werden. Die verbleibenden 70 Prozent dürfen als Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden.

Mietpreisbremse – Auskunftspflicht des Vermieters

Was die Vereinbarung der Miethöhe in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten anbelangt gilt weiterhin: Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt geschuldet hat, höher als die nach der Mietpreisbremse an sich zulässige Miete, dann darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.

Neu ist in diesem Zusammenhang aber, dass Vermieter nunmehr verpflichtet sind, dem „neuen“ Mieter vor Abschluss des Mietvertrags unaufgefordert darüber Auskunft zu erteilen, wie hoch die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses war.

Wollen sich Vermieter auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse berufen, wie zum Beispiel „vorangegangene Modernisierungen“, „erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 01.10.2014“  und „erste Vermietung nach umfassender Modernisierung“, bestehen ebenfalls jeweils entsprechende Auskunftspflichten.

Soweit Vermieter gegen ihnen obliegende Auskunftspflichten verstoßen, kann grundsätzlich nur die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete verlangt werden. Dennoch ist aber die Nachholung einer nicht erteilten Auskunft möglich. Erfolgt dies formgerecht, dann kann eine im Rahmen der gesetzlichen Ausnahmen zulässige, höhere Miete aber erst nach Ablauf von 2 Jahren ab Nachholung der Auskunft verlangt werden.

Mietpreisbremse – Vereinfachte Rüge des Mieters

Verstößt ein Vermieter gegen die Mietpreisbremse, so bedarf es nun keiner qualifizierten Rüge des Mieters mehr. Stattdessen reicht jetzt eine einfache Rüge aus, d.h. der Mieter muss die Rüge nicht mehr näher begründen und somit auch nicht mehr vortragen, warum er die vereinbarte Miete beanstandet.

„Herausmodernisieren“ als Ordnungswidrigkeit

Wollen Vermieter weitreichende Modernisierungsmaßnahmen am Mietobjekt durchführen  und erfolgt dies auch in der Absicht, den Mieter zu einer Kündigung zu bewegen, stellt dieses Vorgehen nunmehr eine Ordnungswidrigkeit dar, welche mit einer Geldbuße bis zu 100.000 Euro geahndet werden.

Fazit:

Das Mietrechtsanpassungsgesetz ist in einigen Kreisen nach wie vor umstritten. Ob die mit dem Gesetz verfolgten Ziele tatsächlich erreicht werden können bleibt abzuwarten und mit Spannung zu beobachten. Auf jeden Fall aber werden die rechtlichen Fallstricke für Vermieter immer mehr und immer undurchsichtiger – daher: sprechen Sie uns gerne an!